집값 6억을 겨우 맞췄다고 안심하고 계신 분들 많습니다. 그런데 막상 계약서에 도장을 찍고 나면, 집값 말고도 통장에서 빠져나가는 돈이 줄줄이 따라옵니다. 취득세만 해도 수백만 원이고, 등기 치는 데 드는 채권값에 법무사 비용, 중개사무소에 드릴 복비까지 더하면 6억짜리 집 한 채에 부대비용이 1천만 원을 훌쩍 넘깁니다.
저도 처음 집을 알아볼 때 이 돈들을 계산에 안 넣었다가, 잔금 치르기 직전에 목돈을 급하게 마련하느라 진땀을 뺐던 기억이 있습니다. 그래서 이 글에서는 부동산 취득세부터 등기비용, 중개보수까지 집 살 때 실제로 나가는 돈을 6억 아파트를 예로 들어 하나하나 뜯어보겠습니다. 생애최초라면 얼마를 아낄 수 있는지, 어디서 돈이 새는지도 같이 짚어드리겠습니다.
집 살 때 진짜 나가는 돈은 크게 세 덩어리입니다
매매가 외에 추가로 나가는 돈은 크게 세 덩어리로 나뉩니다. 첫째가 취득세, 둘째가 등기를 넘겨받는 데 드는 등기비용, 셋째가 중개사무소에 드리는 중개보수입니다. 세 가지를 다 합치면 집값의 대략 1.5%에서 2% 안팎이 됩니다. 6억이면 900만 원에서 1,200만 원 사이라는 이야기입니다.
여기에 대출을 낀다면 근저당 설정비, 인지세, 감정평가 수수료 같은 게 조금 더 붙습니다. 다만 요즘은 근저당 설정비를 은행이 부담하는 경우가 많아서, 실수요자 입장에서 목돈으로 체감하는 건 위 세 덩어리입니다. 참고로 내가 얼마까지 빌릴 수 있는지부터 잡아두면 부대비용까지 포함한 자금 계획이 훨씬 수월해집니다. 주택담보대출 한도를 먼저 확인해 두시길 권합니다.
부동산 취득세, 6억이면 얼마나 낼까요?
부동산 취득세는 집을 산 값에 세율을 곱해서 냅니다. 주택은 지방세법에 따라 취득가액 구간별로 1%에서 3%까지 세율이 매겨집니다. 여기에 지방교육세(취득세의 10분의 1 수준)가 항상 따라붙고, 전용면적 85㎡를 넘는 집이라면 농어촌특별세 0.2%가 추가됩니다.
| 취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 포함(85㎡ 이하) |
|---|---|---|
| 6억 이하 | 1% | 1.1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1~3% 누진 | 구간별 계산 |
| 9억 초과 | 3% | 3.3% |
6억짜리 아파트를 예로 들면, 정확히 6억은 ‘6억 이하’ 구간이라 취득세율 1%가 적용됩니다. 취득세 600만 원에 지방교육세 60만 원을 더해 660만 원이 나옵니다. 만약 전용면적이 85㎡를 넘는 집이라면 농어촌특별세 120만 원(0.2%)이 더 붙어 780만 원이 됩니다. 같은 6억이라도 평수에 따라 100만 원 넘게 갈리는 셈이죠.
생애최초라면 최대 200만 원을 돌려받습니다
태어나서 처음으로 집을 사는 분이라면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있습니다. 정책브리핑 안내를 보면, 실거래가 12억 이하 주택이면 소득 조건 없이 누구나 200만 원 한도로 감면됩니다. 본인과 배우자 모두 과거에 집을 가진 적이 없어야 하고, 결혼했다면 배우자의 소유 이력까지 함께 봅니다.
앞서 6억 아파트의 취득세가 660만 원이었죠. 생애최초 감면 200만 원을 받으면 460만 원으로 줄어듭니다. 다만 감면에는 꼬리표가 붙습니다. 취득 후 정해진 기간 안에 전입해서 3년은 실제로 살아야 하고, 그 사이에 집을 팔거나 증여하거나 다른 집을 또 사면 감면받은 세금을 도로 토해내야 합니다. 실거주할 집을 처음 장만하는 경우에만 마음 편히 쓸 수 있는 혜택입니다.
다주택이면 세율이 확 뛴다는 점도 알아두세요
반대로 이미 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 세율이 크게 올라갑니다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째부터는 12%가 매겨집니다. 비조정지역은 조금 완화돼서 3주택째부터 8%, 4주택 이상이 12%입니다. 6억 집에 12% 중과가 붙으면 취득세만 7,200만 원입니다. 실수요 1주택과는 자릿수가 달라지죠. 이사 때문에 잠깐 2주택이 된 경우에는 기존 집을 3년 안에 팔면 일반세율로 봐주니, 일시적 2주택이라면 처분 기한을 꼭 챙기시기 바랍니다.
등기비용은 취득세 하나로 끝나지 않습니다
많은 분들이 ‘등기비용=취득세’라고 생각하시는데, 등기를 내 이름으로 넘겨받는 과정에는 취득세 말고도 세 가지가 더 붙습니다. 국민주택채권, 인지세, 그리고 대행을 맡길 경우 법무사 보수입니다. 하나씩 보겠습니다.
국민주택채권은 집을 등기할 때 의무적으로 사야 하는 채권입니다. 매입 금액은 집의 시가표준액(공시가격)에 지역별 요율을 곱해서 정해지는데, 서울·광역시 기준 시가표준액 2.6억~6억 구간이면 2.6%를 사야 합니다. 여기서 핵심은, 이 채권을 끝까지 들고 있을 필요가 없다는 점입니다. 대부분 사자마자 그 자리에서 되파는 즉시매도를 택합니다. 그러면 채권값 전부가 아니라 그날의 할인율만큼만 부담하면 됩니다.
예를 들어 시가표준액이 4.2억인 집이면 채권 매입액은 1,092만 원(4.2억×2.6%)이지만, 즉시매도 본인부담률이 약 15.8%(2026년 6월 기준)라면 실제로 내는 돈은 172만 원 정도입니다. 이 할인율은 주택도시기금 포털에서 매일 바뀌니, 잔금일 즈음에 다시 확인하는 게 좋습니다. 채권값을 통째로 내는 줄 알고 놀라시는 분들이 있는데, 즉시매도하면 이렇게 확 줄어듭니다.
인지세는 매매계약서에 붙이는 세금입니다. 1억 초과~10억 이하 주택이면 15만 원, 10억을 넘으면 35만 원입니다. 1억 이하 주택은 아예 비과세라 안 내도 됩니다. 6억 아파트라면 15만 원이고, 보통 매수인과 매도인이 반씩 나눠 부담합니다.
법무사 보수는 등기 업무를 대신 맡길 때 드는 돈입니다. 매매 소유권이전등기 대행을 맡기면 6억 기준 대략 50만~70만 원선(부가세 별도)에서 정해집니다. 법무사 보수는 자율화돼 있어서 사무소마다 견적이 다르니, 두세 곳 비교해 보시길 권합니다. 여기에 법원에 내는 등기신청수수료(수입증지) 1만5천 원 정도가 고정으로 붙습니다.
취득세·채권·인지세·법무사 보수가 한꺼번에 얼마인지 미리 잡아두려면 부동산 등기비용 계산기로 항목별 금액을 넣어보시는 게 빠릅니다. 채권 할인율과 시가표준액만 넣으면 대략의 총액이 나옵니다.
법무사 없이 셀프등기, 될까요?
법무사 보수 50만~70만 원이 아깝다면 셀프등기도 가능합니다. 대법원 인터넷등기소에서 신청서를 작성하고, 취득세 납부와 채권 매입, 서류 접수를 직접 하는 방식입니다. 실제로 해보신 분들 얘기를 들어보면 서류 준비와 관할 등기소 방문에 반나절에서 하루 정도 걸린다고 합니다. 대출을 끼면 은행이 법무사를 지정하는 경우가 많아 셀프등기가 어렵지만, 현금으로 사는 경우라면 도전해 볼 만합니다. 다만 서류 하나라도 빠지면 다시 방문해야 하니, 시간 여유가 없는 분들은 그냥 대행을 맡기는 게 속 편합니다.
중개보수, 상한은 법으로 정해져 있습니다
중개사무소에 드리는 복비, 즉 중개보수는 부르는 게 값이 아닙니다. 공인중개사법에 따라 거래금액 구간별로 상한요율이 정해져 있고, 그 상한 안에서 중개사와 협의해 결정합니다. 매매 기준 요율은 아래와 같습니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 6억 기준 예시 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | – |
| 5천만 ~ 2억 | 0.5% | – |
| 2억 ~ 9억 | 0.4% | 240만 원 |
| 9억 ~ 12억 | 0.5% | – |
| 12억 ~ 15억 | 0.6% | – |
| 15억 이상 | 0.7% | – |
6억 아파트는 2억~9억 구간이라 상한요율 0.4%가 적용됩니다. 6억×0.4%=240만 원이 상한이고, 여기에 부가세 10%가 붙으면 264만 원입니다. 다시 강조하지만 이건 상한이라, 협의로 낮출 수 있습니다. 매물이 귀한 지역이 아니라면 미리 요율을 이야기해 두는 게 좋습니다. 계약서 쓸 때 부가세 포함인지 별도인지도 확인해 두셔야 나중에 얼굴 붉힐 일이 없습니다. 구체적인 금액은 중개보수 계산기에 거래금액을 넣어 확인하시면 됩니다.
6억 아파트 한 채, 부대비용 총액은 얼마일까요?
지금까지 본 항목들을 6억 아파트(서울, 전용 84㎡, 시가표준액 4.2억, 1주택, 법무사 대행 가정) 기준으로 한 표에 모아봤습니다.
| 항목 | 금액(약) | 비고 |
|---|---|---|
| 취득세+지방교육세 | 660만 원 | 1.1%, 85㎡ 이하 |
| 국민주택채권(즉시매도) | 172만 원 | 할인율 약 15.8% |
| 인지세 | 15만 원 | 매도인과 분담 시 절반 |
| 등기신청수수료 | 1.5만 원 | 수입증지 |
| 법무사 보수 | 66만 원 | 부가세 포함, 사무소별 상이 |
| 중개보수 | 264만 원 | 0.4% 상한+부가세 |
| 합계 | 약 1,178만 원 | 매매가의 약 2% |
6억 집을 사는데 부대비용으로만 1,178만 원, 매매가의 약 2%가 더 필요하다는 계산이 나옵니다. 만약 생애최초 감면 200만 원을 받으면 취득세가 460만 원으로 줄어 총액은 약 978만 원이 됩니다. 반대로 셀프등기로 법무사 보수 66만 원을 아끼면 그만큼 빠집니다. 어느 쪽이든, 잔금 계획에는 집값 외에 이 1천만 원 안팎을 반드시 넣어두셔야 합니다.
표의 금액은 조건에 따라 달라지는 근삿값입니다. 정확한 세액과 채권 부담금은 매매 시점의 시가표준액과 할인율로 계산기나 관할 기관을 통해 다시 확인하시기 바랍니다.
집 살 때 사람들이 자주 하는 실수 5가지
- 부대비용을 자금 계획에서 빼먹기 — 가장 흔한 실수입니다. 대출 한도를 집값에만 맞추면 잔금일에 1천만 원이 붕 뜹니다. 처음부터 부대비용을 얹어 계획하세요.
- 85㎡ 초과인 줄 모르고 농특세 계산 누락 — 전용면적 85㎡가 취득세를 가르는 기준입니다. 넓은 집은 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다.
- 국민주택채권을 그대로 들고 있기 — 즉시매도하면 할인율만 부담하면 되는데, 이걸 몰라 채권값 전부를 낸 것처럼 오해하는 경우가 있습니다.
- 중개보수 상한을 확정 금액으로 착각 — 상한요율은 협의 가능한 최댓값입니다. 부가세 포함 여부까지 계약 전에 못 박아 두세요.
- 생애최초 감면의 실거주 조건 놓치기 — 감면받고 3년 실거주 안 하거나 중간에 팔면 세금을 다시 냅니다. 실거주 계획이 확실할 때만 신청하세요.
마무리하며
집을 살 때는 매매가만 보고 마음을 정하기 쉽지만, 실제 통장에서 나가는 돈은 그보다 2% 가까이 더 많습니다. 6억이면 1천만 원 안팎이죠. 취득세가 가장 크고, 등기 칠 때 채권과 법무사 비용이, 마지막으로 중개보수가 붙습니다. 생애최초라면 취득세 200만 원을 아낄 수 있고, 셀프등기로 법무사 비용도 줄일 수 있습니다. 계약 전에 이 세 덩어리를 미리 계산해 두면, 잔금일에 당황할 일이 없습니다.
자주 묻는 질문
취득세는 언제까지 내야 하나요?
잔금을 치른 날(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 보통 소유권이전등기를 하면서 함께 처리하기 때문에, 법무사 대행을 맡기면 등기 접수 전에 납부가 이뤄집니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 주의하세요.
국민주택채권을 꼭 사야 하나요?
등기를 하려면 의무적으로 매입해야 합니다. 다만 대부분 사자마자 되파는 즉시매도를 택하기 때문에, 채권값 전부가 아니라 그날 할인율만큼만 실제로 부담합니다. 시가표준액이 일정 금액 이하인 소형 주택은 매입 대상에서 빠지는 경우도 있습니다.
중개보수에 부가세가 꼭 붙나요?
중개사무소가 일반과세자면 부가가치세 10%가 붙고, 간이과세자면 다르게 적용됩니다. 계약 전에 부가세 포함 금액인지 별도인지 확인해 두는 게 좋습니다. 상한요율 자체에는 부가세가 포함돼 있지 않다는 점을 기억하세요.
생애최초 감면과 신혼·신생아 감면을 같이 받을 수 있나요?
취득세 감면은 하나의 취득 건에 대해 중복 적용되지 않는 것이 원칙이라, 본인 조건에 가장 유리한 하나를 선택하게 됩니다. 어떤 감면이 유리한지는 주택 가액과 본인 상황에 따라 다르니, 관할 시·군·구청 세무과나 위택스에서 확인하시길 권합니다.
※ 이 글의 세율·요율은 2026년 기준이며 정책에 따라 바뀔 수 있습니다. 정확한 금액은 위 계산기와 관할 기관(위택스·주택도시기금·관할 등기소)에서 반드시 확인하시기 바랍니다.