환산보증금 계산기는 상가의 보증금과 월세를 넣으면 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)을 구하고, 소재 지역의 상한과 비교해 상가건물임대차보호법의 적용 여부를 바로 판정합니다. 상한 이하면 법이 전부 적용되고, 초과하면 대항력·계약갱신요구권 등 일부만 적용됩니다. 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 한도까지 함께 확인할 수 있습니다.
계산 입력
결과
※ 이 계산기의 결과는 참고용 예상치로 실제와 다를 수 있으며, 법적 효력이나 공식 판정을 대체하지 않습니다. 정확한 적용 여부는 관계 기관·전문가에게 확인하시기 바랍니다.
환산보증금 계산기란?
환산보증금 계산기는 상가 임대차가 상가건물임대차보호법의 보호를 받는지를 가늠하는 도구입니다. 보증금만 있는 주택과 달리 상가는 월세 비중이 커서, 보증금과 월세를 하나의 기준으로 합친 환산보증금으로 법 적용을 판단합니다. 환산보증금이 지역별 상한을 넘느냐에 따라 임차인이 받는 보호의 폭이 크게 달라집니다.
사용 방법
- 상가 소재 지역을 선택합니다. 상한액과 소액임차인 기준이 지역마다 다르므로, 과밀억제권역·부산·세종은 목록에서 정확히 골라야 합니다.
- 보증금 칸에 계약서상 보증금을 넣습니다.
- 월세(월 차임) 칸에 순수 월세를 넣습니다. VAT가 별도인 계약은 세전 차임으로, 실비 정산 관리비는 빼고 넣되 관리비 명목이라도 사실상 차임이면 포함합니다.
- 환산보증금 계산하기를 누르면 환산보증금, 지역 상한액, 상한까지의 여유(또는 초과액), 전면 적용 / 일부 적용 판정, 그리고 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 한도가 나옵니다.
계산식(공식)
환산보증금은 아래 한 줄로 계산합니다. 월세에 100을 곱하는 것이 핵심입니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
이렇게 구한 환산보증금이 지역 상한 이하면 상가건물임대차보호법이 전면 적용되고, 상한을 초과하면 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호 등 일부 조항만 적용됩니다. 2026년 7월 1일 시행령(대통령령 제36423호) 기준 지역별 상한액은 다음과 같습니다.
- 서울특별시 — 9억 원
- 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 — 6억 9천만 원
- 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외)·세종·안산·용인·김포·광주(경기)·파주·화성 — 5억 4천만 원
- 그 밖의 지역 — 3억 7천만 원
과밀억제권역은 수도권정비계획법이 정한 지역으로 인천(일부 제외)·의정부·구리·남양주(일부)·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥(일부) 등이 해당합니다. 같은 경기·인천이라도 과밀억제권역이면 상한이 6억 9천만 원, 아니면 5억 4천만 원으로 갈립니다.
상한액 변경 이력
현재 상한액은 2019년 4월 2일 시행령 개정으로 크게 올랐고 이후 유지되고 있습니다. 개정 전에는 서울 6억 1천만 원 → 9억 원, 과밀억제권역·부산 5억 원 → 6억 9천만 원, 광역시 등 3억 9천만 원 → 5억 4천만 원, 그 밖의 지역 2억 7천만 원 → 3억 7천만 원으로 상향됐습니다. 상한이 오르면서 보호받는 상가 범위가 넓어졌습니다.
소액임차인 최우선변제
환산보증금이 지역별 소액임차인 기준 이하이면, 건물이 경매로 넘어가도 대항요건(사업자등록·점유)을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 돌려받습니다(최우선변제). 기준과 한도는 다음과 같습니다.
- 서울특별시 — 환산보증금 6,500만 원 이하, 최우선변제 2,200만 원
- 과밀억제권역(서울 제외) — 5,500만 원 이하, 1,900만 원
- 광역시(과밀·군지역 제외)·부산(기장군 제외)·안산·용인·김포·광주(경기) — 3,800만 원 이하, 1,300만 원
- 그 밖의 지역·광역시 군지역·부산 기장군(세종·파주·화성 포함) — 3,000만 원 이하, 1,000만 원
최우선변제액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 받습니다.
실제 예시
서울에서 보증금 1억 원, 월세 500만 원인 상가라면 환산보증금은 1억 원 + (500만 원 × 100) = 6억 원입니다. 서울 상한 9억 원보다 3억 원 낮으므로 상가건물임대차보호법이 전면 적용됩니다. 확정일자에 의한 우선변제권, 임대료 5% 증액 상한, 전월세 전환율 상한까지 보호받고, 갱신 시 5% 상한을 적용하면 환산보증금 기준 6억 3천만 원까지가 최대입니다.
반대로 서울에서 보증금 1억 원, 월세 900만 원이면 환산보증금은 1억 원 + 9억 원 = 10억 원으로 상한 9억 원을 1억 원 초과합니다. 이때는 5% 증액 상한·우선변제가 적용되지 않지만, 대항력·계약갱신요구권(최대 10년)·권리금 회수 보호는 그대로 유지됩니다.
계산 근거
환산보증금 계산식(보증금 + 월세 × 100)과 지역별 상한액은 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조에, 소액임차인 기준과 최우선변제 한도는 같은 시행령 제6조·제7조에 따릅니다. 환산보증금이 상한을 초과해도 대항력(제3조)·계약갱신요구권(제10조)·권리금 회수 보호(제10조의2~제10조의9)·3기 차임 연체 시 해지(제10조의8)·표준계약서가 적용된다는 점은 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 규정돼 있습니다. 자세한 적용 범위는 찾기쉬운 생활법령정보에서도 확인할 수 있습니다.