임대수익률 계산기로 매매가·보증금·월세·대출·운영비를 넣으면 표면수익률, 실질수익률, 자기자본수익률(ROE)이 한 번에 나옵니다. 취득세·중개보수는 물건 유형에 따라 자동으로 잡아 실투자금과 월 순수익까지 계산합니다. 전세는 갭투자 탭에서 갭 금액과 전세가율을 확인합니다.
계산 입력
결과
※ 이 계산기의 결과는 참고용 예상치로 실제 금액과 다를 수 있으며, 법적 효력이나 공식 산정을 대체하지 않습니다. 취득세·중개보수·재산세 등은 조건에 따라 달라지니 정확한 금액은 관계 기관·전문가에게 확인하시기 바랍니다.
임대수익률 계산기란?
임대수익률 계산기는 부동산에 실제로 들어간 내 돈(실투자금) 대비 임대로 버는 수익의 비율을 계산하는 도구입니다. 같은 월세라도 대출을 얼마나 끼는지, 취득세·관리비를 얼마나 쓰는지에 따라 실제 수익률이 크게 달라집니다.
수익률은 보통 세 가지로 봅니다. 표면수익률은 매매가 대비 연 월세를 단순 비교한 값이고, 실질수익률은 취득비용·운영비까지 반영한 값이며, 자기자본수익률(ROE)은 대출(레버리지)까지 넣어 실제 내 돈이 얼마나 불어나는지를 봅니다.
사용 방법
- 탭에서 월세·반전세 수익률 또는 전세 갭투자를 고릅니다.
- 월세 탭은 매매가·임대 보증금·월세를 넣고 계산하기를 누르면 됩니다.
- ① 취득·부대비용을 펼쳐 물건 유형(오피스텔 / 상가·토지 / 1주택 / 2·3주택 조정·비조정 / 법인)·전용면적·지역을 고르면 취득세·중개보수가 자동 계산됩니다. 주거용 오피스텔·국민주택채권 자동 반영·부가세 포함 여부를 체크할 수 있고, 아는 값이 있으면 취득비용 직접입력에 넣으면 됩니다.
- ② 대출에 대출금액(또는 자기자본 비율%)·연 금리·상환 방식(이자만·원리금균등·원금균등)·기간을 넣으면 자기자본수익률(ROE)과 원금상환까지 반영한 Cash-on-Cash 현금수익률이 함께 나옵니다. 대출금도 투자금에 포함(보수적)을 체크하면 자기자본이 0 이하일 때도 계산합니다.
- ③ 연간 운영비·기타수입·공실에 월 관리비·연 재산세·보험료·수리비·임대관리 수수료·연 재모집비·월 기타수입·공실률(%)과 목표 Cap Rate·목표 현금수익률을 넣으면 실질수익률·Cap Rate·적정 매수가·목표 달성 여부가 계산됩니다.
- ④ 장기 보유·매각 시뮬에 보유 기간·연 시세상승률(또는 매각가 직접입력)·매각 중개보수·초기 수리비·연 임대료·운영비 상승률을 넣으면 총 투자수익률·연평균 수익률까지 볼 수 있습니다.
- 전세 탭은 매매가·전세 보증금·취득비용을 넣으면 갭(실투자금)과 전세가율이 나옵니다.
계산식(공식)
핵심은 실투자금(실제 들어간 내 돈)입니다. 실투자금 = 매매가 + 취득비용 − 보증금 − 대출금으로, 세입자에게 받은 보증금과 은행 대출은 내 돈이 아니므로 뺍니다.
- 표면(단순)수익률 = (월세 × 12) ÷ 매매가 × 100
- 실질수익률 = (연 임대료 − 운영비) ÷ (매매가 + 취득비용 − 보증금) × 100 (대출 없는 기준)
- Cap Rate = (연 임대료 − 운영비) ÷ 매매가 × 100 (순영업소득 기준, 물건 비교용)
- 자기자본수익률(ROE) = (연 임대료 − 운영비 − 대출이자) ÷ 실투자금 × 100
- 월 순수익 = (연 임대료 − 운영비 − 대출이자) ÷ 12
- Cash-on-Cash 현금수익률 = (순영업소득 − 연 대출상환액) ÷ 실투자금 × 100 (원금상환까지 반영한 실제 현금흐름 기준)
- GRM(총임대수익승수) = 매매가 ÷ 연 임대료 · DSCR = 순영업소득 ÷ 연 대출상환액 · 적정 매수가 = 순영업소득 ÷ 목표 Cap Rate
공실률을 넣으면 그만큼 연 임대료가 줄고, 대출이자는 대출금 × 연 금리로 계산합니다. 전세 갭투자는 갭 = 매매가 + 취득비용 − 전세보증금, 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매가 × 100으로 봅니다.
장기 보유·매각 시뮬은 보유 기간의 현금흐름과 매각 차익을 합쳐 봅니다. 예상 매각가 = 매매가 × (1 + 연 상승률)^보유기간(직접 입력 시 그 값)이고, 누적 순현금흐름 = Σ(연 임대료 − 운영비 − 대출 상환액)으로 임대료·운영비 상승률을 복리로 반영합니다.
총 손익 = 매각가 − 매각비용 − 매각 시 대출잔액 − 보증금 반환 + 누적 순현금흐름 − 초기 자기자본입니다. 초기 자기자본은 취득비용·초기 수리비를 더한 값이라 이 비용이 모두 손익에 반영됩니다. 여기서 총 투자수익률 = 총 손익 ÷ 초기 자기자본 × 100, CAGR = (최종 자기자본 ÷ 초기 자기자본)^(1÷보유기간) − 1을 구하고, 매년 현금흐름과 매각 회수액을 합친 내부수익률(IRR)도 함께 보여줍니다.
실제 예시
매매가 2억 원 오피스텔을 보증금 1,000만 원·월세 80만 원에 임대한다고 해보겠습니다. 취득비용은 자동으로 취득세 920만 원(4.6%)에 중개보수 100만 원을 더해 1,020만 원이 잡힙니다. 대출 1억 원을 연 4.5%로 받고 연 재산세 등 운영비를 100만 원으로 넣었습니다.
이때 표면수익률은 960만 ÷ 2억 = 4.80%입니다. 순영업소득(운영비만 뺀 860만 원)을 매매가로 나눈 Cap Rate는 4.30%, 같은 순영업소득을 실투자금(대출 전, 2억 20만 원)으로 나눈 실질수익률도 약 4.30%입니다. 이 예시는 취득비용과 보증금이 비슷해 두 분모가 거의 같지만, 분모가 다른 별개 지표입니다. 실투자금은 2억 + 1,020만 − 1,000만 − 1억 = 1억 20만 원이고, 연 순수익은 960만 − 대출이자 450만 − 운영비 100만 = 410만 원이라 대출을 낀 자기자본수익률(ROE)은 4.09%, 월 순수익은 약 34만 원입니다.
계산 근거
표면·실질·자기자본수익률 공식은 법으로 정해진 것이 아니라 부동산 투자에서 널리 쓰는 표준 산식이라 그대로 적용했습니다. 다만 실투자금에 들어가는 취득세율은 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)를 기준으로 했고, 다주택·법인 중과 8~12%는 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과세율)를 따릅니다. 주택 유상취득은 6억 이하 1%, 6~9억 구간별(1~3%), 9억 초과 3%이며 오피스텔·상가·토지는 4%, 여기에 지방교육세와 85㎡ 초과 주택의 농어촌특별세가 더해집니다.
변경 이력도 알아두면 좋습니다. 다주택 취득세 중과는 2020년 8월 12일 시행돼, 종전 1~3%였던 세율이 조정대상지역 2주택 8%·3주택 이상 12%로 올랐습니다(비조정지역은 3주택 8%·4주택 이상 12%).
중개보수 요율은 2021년 10월 19일 개편으로 9억 원 이상 고가 구간 상한이 종전 0.9%에서 매매 0.4~0.7%로 낮아졌습니다. 요율은 공인중개사법 시행규칙과 시·도 조례로 정하며 부가가치세는 별도입니다. 취득 시점의 정확한 세액은 위택스 지방세 미리계산에서 확인하세요.
국민주택채권 부담금은 주택도시기금의 매입 대상 금액·매입률을 기준으로 시가표준액 구간별로 계산합니다. 매입한 채권을 바로 파는 즉시 매도 방식이 일반적인데, 그때 부담하는 손실(할인율)은 채권 시세에 따라 날마다 달라져 이 계산기는 약 13%로 잡은 추정치입니다. 정확한 금액은 주택도시기금 셀프 채권 매입에서 조회하세요.