주택 가격과 연소득을 넣으면 LTV·DTI 계산기가 담보인정비율(LTV) 기준 한도와 총부채상환비율(DTI) 기준 한도를 각각 구하고, DSR(총부채원리금상환비율)까지 함께 따져 세 값 중 가장 작은 값을 은행 심사 전 참고할 예상 대출 한도로 보여줍니다. 지역·차주 유형만 고르면 2026년 기준 비율이 자동 적용됩니다.
계산 입력
결과
※ 이 계산기의 결과는 참고용 예상치로 실제 금액과 다를 수 있으며, 법적 효력이나 공식 산정을 대체하지 않습니다. 정확한 한도는 관계 기관·금융회사에 확인하시기 바랍니다.
LTV·DTI 계산기란?
LTV·DTI 계산기는 주택담보대출로 얼마까지 빌릴 수 있는지를 담보와 소득 기준으로 동시에 가늠하는 도구입니다. LTV는 집값 대비 대출 비율(담보인정비율), DTI는 연소득 대비 갚아야 할 원리금 비율(총부채상환비율)입니다.
은행 심사에서는 LTV·DTI·DSR과 상품별 요건을 함께 보므로, 세 값 중 가장 작은 금액이 참고 상한이 됩니다. 그래서 담보가치가 충분해도 소득이 낮으면 DTI·DSR에 막혀 한도가 줄고, 소득이 높아도 규제지역이면 LTV에 막힙니다.
LTV·DTI·DSR은 뭐가 다른가요?
LTV는 담보(집값) 기준, DTI는 소득 대비 주담대 원리금과 기타대출 이자 기준, DSR은 모든 대출의 원리금 전액을 소득과 비교합니다. 셋을 모두 통과해야 대출이 실행되며, 기존 대출이 많을수록 DSR이 가장 강한 제약이 됩니다.
| 구분 | 비교 기준 | 포함 부채 | 상한(은행) |
|---|---|---|---|
| LTV | 집값 대비 대출 | 담보가치 | 규제 40%·비규제 70% |
| DTI | 소득 대비 상환액 | 주담대 원리금+기타 이자 | 규제 40%·비규제 60% |
| DSR | 소득 대비 상환액 | 모든 대출 원리금 전액 | 40%(2금융 50%) |
스트레스 금리를 더한 정밀 DSR 한도는 DSR 계산기에서 따로 확인할 수 있습니다.
2026년 LTV·DTI 기준표
| 차주 유형 | 수도권 규제지역 | 수도권 비규제 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 무주택·생애최초 | 70 / 60 | 80 / 60 | 80 / 60 |
| 무주택(일반) | 40 / 40 | 70 / 60 | 70 / 60 |
| 서민 실수요자 | 60 / 60 | 70 / 60 | 70 / 60 |
| 1주택(처분조건부) | 40 / 40 | 70 / 60 | 70 / 60 |
| 1주택 비처분·다주택 | 구입 제한 | 구입 제한 | 60 / 50 |
| 신청 기준 시점 | 규제 무주택 / 생애최초 LTV | 수도권 상한 | 스트레스(수도권/비수도권) |
|---|---|---|---|
| ~2025.6.27 | 50% / 80% | 없음 | – |
| 2025.6.28~9.7 | 50% / 70% | 6억 일괄 | 1.5% / 0.75% |
| 2025.9.8~10.15 | 40% / 70% | 6억 일괄 | 1.5% / 0.75% |
| 2025.10.16~(현행) | 40% / 70% | 6·4·2억 | 3% / 0.75% |
사용 방법
- 주택 가격(아파트는 KB시세, 그 외는 감정가), 담보주택 지역(수도권 규제·수도권 비규제·비수도권), 차주 유형, 연 소득(세전·부부합산)을 입력합니다
- 신규 대출의 금리·기간·상환방식과 스트레스 DSR 적용 여부를 정합니다
- ①에서 대출 목적(주택 구입·생활안정자금)과 주택 유형(아파트·단독)을 고릅니다(기본은 구입·아파트)
- ②에서 선순위 채권·임차보증금을 각각 넣고, 방공제(지역·실수, 직접입력 가능, MCI·MCG 가입 시 면제)와 신청 기준 시점(현행/종전 경과규정)을 선택합니다
- ③에서 기존 주담대 연 원리금·기타대출 연 이자·기타대출 연 원리금을 넣으면 DTI·DSR에 각각 반영됩니다
- ④에서 은행이 안내한 LTV·DTI를 직접 지정할 수도 있습니다(0~100)
- 계산하기를 누르면 LTV·DTI·간이 DSR 한도와 예상 한도(은행 심사 전 참고), 한도를 결정한 요인이 나옵니다
계산식(공식)
LTV 기준 한도 = min(주택가격 × LTV − 선순위 채권 − 임차보증금 − 방공제, 주택가격별 상한)입니다. 선순위 근저당과 전입 세입자의 임차보증금은 대출보다 먼저 변제되므로 각각 한도에서 빠집니다. 현행(2025년 10월 16일 이후) 수도권은 순차감한 금액에 대출 상한(15억 이하 6억·15~25억 4억·25억 초과 2억)이 최종 한도로 적용되고 만기는 30년으로 제한되며, 생활안정자금 목적이면 최대 1억 원으로 한 번 더 제한됩니다.
DTI 기준 한도는 연소득 × DTI − 기존 원리금·이자를, 간이 DSR 한도는 연소득 × 40% − 기존 원리금 전액을 신규 대출의 금리(스트레스 적용 시 변동형 기준 수도권 +3%·비수도권 +0.75%)·기간으로 역산한 원금입니다. 원리금균등은 월 상환액 M에 대해 원금 = M × ((1+r)ⁿ−1) ÷ (r(1+r)ⁿ)로 계산합니다(r=월금리, n=개월). 예상 한도(은행 심사 전 참고)는 LTV·DTI·간이 DSR 한도 중 가장 작은 값이며, 거치기간·체증식·대출종류별 정밀 DSR은 DSR 계산기에서 확인합니다.
실제 예시
수도권 규제지역 무주택자가 10억 원 아파트를 사면서(선순위 없음, MCI·MCG 가입으로 방공제 면제) 연소득 6,000만 원, 금리 4.5%·30년 원리금균등으로 계산하면, LTV 40% 기준 한도는 4억 원, DTI 40% 한도는 약 3억 9,472만 원입니다. 간이 DSR은 40%에 수도권 스트레스 금리 3%를 더한 7.5%로 역산해 약 2억 8,604만 원이 되어, 예상 한도는 셋 중 가장 작은 약 2억 8,604만 원(월 상환액 약 145만 원)입니다. 스트레스 DSR이 걸려 DSR이 한도를 결정한 경우로, 스트레스 적용을 끄면 DTI 기준 약 3억 9,472만 원까지 늘어납니다.
계산 근거
규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 무주택자의 LTV 40%·DTI 40%, 비규제지역 70%·60% 등은 금융위원회 6·27 가계부채 관리방안(2025년 6월 27일)과 10·15 대책(2025년 10월, 10월 16일 시행) 기준입니다.
차주 유형별 LTV·DTI(무주택 40%·생애최초 70%·서민 실수요자 60% 등)와 생활안정자금 1억 원 한도·다주택 제한·만기 30년은 금융위원회 가계부채 관리 강화방안 등 관계부처 대책 자료가 1차 근거이며, 실무 요건은 은행 대출 안내를 참고했습니다. 서민 실수요자는 부부합산 연소득 9천만 원 이하·주택가격 규제지역 9억 원 이하 요건을 충족해야 합니다.
변경 이력(계산기 ‘신청 기준 시점’ 4단계와 동일) — ① ~2025년 6월 27일: 규제지역 무주택 LTV 50%·생애최초 80%, 가격상한·만기 제한 없음. ② 6월 28일~9월 7일(6·27 대책): 생애최초 80%→70% 인하, 수도권 주담대 6억 일괄 상한·만기 30년·생활안정자금 1억 제한 도입(무주택 LTV는 아직 50%). ③ 9월 8일~10월 15일: 규제지역 무주택 LTV가 50%에서 40%로 인하. ④ 10월 16일 이후(10·15 대책, 현행): 서울 전역·경기 일부로 규제지역 확대, 상한을 주택가격별 6·4·2억으로 세분, 수도권 스트레스 금리 하한 3%(3단계)로 상향. 지방(비수도권)은 스트레스 DSR 2단계 0.75%가 적용돼 수도권(3단계 3%)보다 낮습니다. 3단계 구조는 금융위 3단계 스트레스 DSR 시행방안(2025.5.20)에, 지방 2단계 유예는 2025년 하반기·2026년 상반기에 이어 2026년 6월 하반기 재연장에 근거하며, 최신 종료 시점은 금융위 발표를 확인하세요. 이후 2026년 6월 29일 화성 동탄·용인 기흥·구리 추가 지정이 이어졌습니다. 시행 전 계약·신청 완료자는 종전 단계 규정이 적용될 수 있어, 계산기 신청 기준 시점에서 해당 단계를 고르면 됩니다.
방공제(소액임차보증금 최우선변제금)는 주택임대차보호법 시행령 제10조(국가법령정보센터) 기준으로 서울 5,500만 원·과밀억제권역 4,800만 원·광역시 2,800만 원·그 밖 2,500만 원이며, 기준액은 선순위 근저당 설정일 법령을 따르고 MCI·MCG 보증 가입 시 면제됩니다. 규제지역 지정 현황은 국토교통부 고시에서 확인하며, 예상 한도는 DSR 40%와 은행 심사로 달라질 수 있습니다.