월세 vs 전세 계산기 | 월세살이 vs 전세살이 총비용 비교

월세 vs 전세 계산기는 월세살이와 전세살이의 거주기간 총비용을 같은 기준으로 환산해 어느 쪽이 더 유리한지 알려드립니다. 월세·보증금, 전세보증금·전세대출·대출금리, 보증금을 굴렸을 때의 기회수익률, 거주 기간을 넣으면 월세 총비용과 전세 총비용(대출이자＋기회비용)을 나란히 비교합니다. 반전세도 됩니다.

월세 vs 전세 계산기란?

월세 vs 전세 계산기는 월세살이와 전세살이의 실제 주거비를 총비용으로 비교하는 도구입니다. 단순히 매달 나가는 돈만 보면 전세대출 이자가 월세보다 싸 보이지만, 전세는 큰 보증금이 묶이는 기회비용이 숨어 있습니다. 이 계산기는 월세의 보증금 기회비용, 전세의 대출이자와 자기자본 기회비용을 모두 월 단위로 환산해 거주기간 전체 비용으로 맞대어 봅니다.

여기서 핵심은 보증금 원금은 계약이 끝나면 돌려받으므로 비용이 아니라는 점입니다. 대신 그 돈을 예금이나 투자에 넣었다면 벌었을 수익, 즉 기회비용만 비용으로 잡습니다. 반전세(보증부월세)는 월세 보증금을 크게 넣으면 그대로 계산됩니다. 참고로 이 계산기는 양쪽 조건을 모두 넣어 비교하는 도구라, 한쪽만 넣는 단독 월비용 계산은 지원하지 않습니다.

사용 방법

• 맨 위 거주 기간을 넣고 개월/년 단위를 고릅니다(예: 24개월 또는 2년)
• 보증금 기회수익률(연 %)을 넣습니다 — 보증금을 예금·투자로 굴렸을 때 기대하는 수익률입니다(예: 3.5%)
• 월세살이 칸에 월세 보증금과 월세를 넣습니다(반전세면 보증금을 크게)
• 전세살이 칸에 전세 보증금과 전세대출 금리(연 %)를 넣고, 대출은 금액·비율(%)·보유 현금 탭 중 편한 방식으로 입력합니다(보유 현금을 넣으면 부족분을 대출로 자동 계산, 대출이 없으면 0)
• 보증금 대출·관리비·초기 비용·전세보증보험(선택)을 펼치면 월세 보증금 대출액·금리(신용·보증부월세 대출로 마련한 경우), 월세·전세 각각의 월 관리비·기타 월비용, 중개보수·이사비 등 초기 비용, 2년 갱신 시 월세·전세보증금 상승률, 전세보증보험료, 기대수익률 분리(월세·전세 자금을 다르게 굴릴 때, 비우면 공통값)를 반영할 수 있습니다
• 비교하기를 누르면 월세·전세의 월 부담, 거주기간 총비용, 유리한 선택, 손익분기 월세, 손익분기 전세대출 금리와 기간별 누적 비용표가 나옵니다

계산식(공식)

두 방식을 같은 거주기간(N개월) 총비용으로 환산해 비교합니다. 보증금은 돌려받으므로 원금이 아닌 기회비용만 반영합니다.

월세 총비용 = (월세 ＋ 관리비 ＋ 보증금비용) × N ＋ 초기비용
전세 총비용 = (관리비 ＋ 전세대출금 × 금리 ÷ 100 ÷ 12 ＋ 자기자본 × 수익률 ÷ 100 ÷ 12) × N ＋ 초기비용 ＋ 전세보증보험료

연이율(%)은 ÷ 100 ÷ 12로 월이율로 바꿔 씁니다(예: 연 4% → 월 0.333%). 여기서 자기자본 = 보증금 − 대출금입니다. 보증금 중 대출로 마련한 몫은 실제 대출이자로, 내 돈으로 넣은 몫은 기회비용으로 잡습니다. 즉 보증금비용 = 자기자본 × 수익률 ÷ 100 ÷ 12 ＋ 보증금 대출액 × 대출금리 ÷ 100 ÷ 12이며, 월세·전세 양쪽에 같은 방식으로 적용합니다. 전세보증보험료는 전체 기간 총액을 1회 비용으로 더합니다. 손익분기 월세는 다른 조건이 같을 때 전세와 총비용이 같아지는 월세로 실제 월세가 이보다 낮으면 월세가 유리하고, 손익분기 전세대출 금리는 전세가 월세와 같아지는 금리로 실제 금리가 이보다 높으면 월세가 유리합니다.

상승률(2년 갱신 인상)을 넣으면 월액을 고정하지 않고 개월별로 더합니다. 지난 갱신 횟수를 k = ⌊(개월−1) ÷ 24⌋라 하면 그 달의 월세는 월세 × (1＋월세상승률)ᵏ, 전세보증금은 보증금 × (1＋전세상승률)ᵏ로 커지고, 총비용은 이 월별 값을 거주기간만큼 합산(Σ)해 구합니다. 전세보증금 인상분은 자기자본으로 마련한다고 가정하며, 인상률 상한은 계약갱신 시 주택임대차보호법상 5%(20분의 1)이므로 그보다 크게 넣으면 시장 재계약을 가정한 값입니다.

실제 예시

거주 24개월, 기회수익률 연 3.5%로 두 방식을 비교해 보겠습니다. 월세살이는 보증금 1,000만 원에 월세 60만 원, 전세살이는 보증금 2억 원에 전세대출 1억 5,000만 원(금리 연 4%)이라고 하겠습니다.

월세는 월 부담이 62만 9,167원(월세 60만 ＋ 보증금 기회비용 2만 9,167원)이라 24개월 총비용이 1,510만 원입니다. 전세는 월 부담이 64만 5,833원(대출이자 50만 ＋ 자기자본 5,000만 원의 기회비용 14만 5,833원)이라 총비용이 1,550만 원입니다. 결과는 월세살이가 총 40만 원(월 평균 약 1만 6,667원) 저렴하며, 손익분기 월세는 약 61만 6,667원으로 실제 월세 60만 원이 이보다 낮아 월세가 유리하게 나옵니다.

계산 근거

이 계산은 법정 세율이 아니라 기회비용을 반영한 총비용(TCO) 비교라는 표준 금융 방식입니다. 보증금 원금은 반환되므로 비용에서 빼고, 그 돈으로 얻을 수 있었던 수익만 비용으로 잡습니다. 기회수익률은 예금·투자 수익률을 가정해 넣는 값이라 정해진 정답이 없습니다. 한국은행은 2026년 7월 16일 기준금리를 연 2.50%에서 연 2.75%로 인상했고, 이 글 작성일(2026년 7월) 기준 은행 정기예금 금리는 연 3% 안팎, 전세자금대출 금리는 연 4% 안팎입니다. 다만 이 값은 상품·은행·신용도에 따라 편차가 크므로 실제 가입 조건으로 확인해야 하며, 여기 적은 수치는 어디까지나 입력 가이드일 뿐입니다. 최신 수치는 한국은행 기준금리, 은행연합회 소비자포털의 예금·대출 금리 공시, 한국주택금융공사(HF) 전세자금보증 금리에서 확인하세요. 전세보증보험료는 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 등 실제 가입 보험료를 넣으면 전세 총비용에 더해집니다.

이 계산기는 보증금과 월세를 전환율로 환산하는 도구가 아니라, 두 방식 중 어느 쪽을 택할지 판단하는 의사결정용입니다. 그래서 전세대출 이자와 보증금이 묶이는 기회비용을 모두 반영합니다. 전세는 총비용이 싸게 나와도 목돈이 필요하고 대출 한도가 있으며 보증금 미반환(전세사기) 위험이 있으니, 계산 결과와 함께 자금 사정·위험까지 반드시 같이 따져 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문