부동산 등기비용 계산기 | 취득세·법무사·채권·인지세 자동계산

부동산 등기비용 계산기는 집을 매매로 살 때 소유권 이전 등기에 드는 총비용을 한 번에 계산합니다. 매매가와 부동산 유형, 소재지만 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세에 더해 국민주택채권 할인부담금, 법무사 보수, 인지세, 증지대까지 모두 합산하고, 주택담보대출이 있으면 근저당권 설정등기 비용까지 얹어 실제로 등기 잔금날 내야 할 금액을 알려줍니다.

부동산 등기비용 계산기란?

부동산 등기비용 계산기는 소유권 이전 등기 한 건에 실제로 들어가는 돈 전부를 미리 가늠하는 도구입니다. 흔히 “등기비용”이라고 하면 취득세만 떠올리지만, 실제로는 세금 외에도 국민주택채권, 법무사 보수, 인지세, 증지대(등기신청수수료)가 함께 붙습니다.

취득세만 따로 보려면 취득세 계산기를 쓰면 되지만, 이 계산기는 취득세에 채권·법무사·인지·증지까지 더한 총 등기비용을 한 화면에서 보여 준다는 점이 다릅니다. 매매가 6억 원 아파트라면 보통 취득세를 포함해 총 900만 원 안팎이 듭니다.

사용 방법

• 매매가(실거래가)를 맨 위 칸에 입력합니다(계약서 금액).
• 부동산 유형을 주택(아파트·빌라)·오피스텔·상가건물·토지·농지 중에서 고릅니다.
• 소재지를 특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지 선택합니다(국민주택채권 매입률이 달라집니다).
• 필요하면 상세 조건(선택)을 펼쳐 주택 수·전용면적(85㎡ 초과)·조정대상지역·생애최초를 지정하면 취득세 중과·감면이 반영됩니다.
• 상세 조건 안에서 시가표준액(공시가격)을 넣으면 채권이 정확해지고(모르면 비워 두면 매매가의 70%로 추정), 채권 할인율·명의 인원(공동명의)·등기 부동산 수·등기 신청 방식·법무사 대행 여부도 조정할 수 있습니다. 부부 공동명의라면 명의 인원을 2로 넣으면 지분별로 국민주택채권을 나눠 계산합니다.
• 주택담보대출을 받는다면 주택담보대출금액과 채권최고액 비율(보통 110~120%)을 넣어 근저당권 설정등기 비용을 더할 수 있고, 법무사 실비(교통비·등본 등)도 입력할 수 있습니다.
• 등기비용 계산하기를 누르면 항목별 금액과 총 등기비용이 나옵니다.

계산식(공식)

총 등기비용은 다음 항목을 모두 더한 값입니다. 총 등기비용 = 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세 + 국민주택채권 할인부담금 + 법무사 보수(+부가세 10%) + 인지세 + 증지대이며, 대출이 있으면 여기에 근저당권 설정등기 비용이 더해집니다.

취득세는 주택 유상 매매의 경우 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 6~9억 원은 (가액[억]×2÷3−3)% 누진이며, 다주택·법인은 8%·12%로 중과됩니다. 오피스텔·토지·상가는 4%, 농지는 3%(자경농민 2년 이상은 50% 경감돼 1.5%)입니다. 지방교육세는 일반 주택(1~3%)은 취득세율의 10%(예: 1%→0.1%)이지만 8·12% 중과일 때는 0.4%로 붙습니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 주택과 오피스텔·토지·상가에 0.2%(중과 주택은 0.6~1.0%)가 매겨지고, 85㎡ 이하 주택은 비과세입니다. 참고로 85㎡ 초과 주택을 생애최초로 감면받으면 감면세액의 20%가 농특세로 별도 부과됩니다.

주택담보대출을 끼면 은행이 근저당권을 설정하는데, 이 등기에도 비용이 듭니다. 채권최고액 = 대출금액 × 110~120%를 기준으로 등록면허세 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%) + 국민주택채권(채권최고액 2천만 원 이상이면 1%) + 증지 + 법무사 보수가 붙습니다. 대출을 많이 받을수록 이 금액도 커지므로 잔금일 준비금에 꼭 포함해야 합니다. 다만 근저당 비용의 부담 주체는 대출 약정에 따라 은행과 차주가 나눠 지기도 합니다.

국민주택채권은 시가표준액 × 매입률로 액면금액을 정한 뒤, 대부분 즉시 되팔기 때문에 실제 부담은 액면 × 할인율(당일 고시)입니다. 법무사 보수는 대한법무사협회 보수표의 부동산가액 구간별 누진(예: 5억 초과 10억 이하 = 60만 원 + 초과액의 0.07%)에 부가세를 더합니다. 인지세는 계약서 금액별 2만~35만 원(주택은 1억 원 이하 면제, 통상 매수·매도인이 절반씩 부담), 증지대는 부동산 1개당 방문 1만 8천 원·전자표준양식 1만 5천 원·전자신청 1만 원입니다.

취득세 계산기와 무엇이 다른가요?

취득세 계산기는 세금만, 이 등기비용 계산기는 세금 + 채권 + 법무사 + 인지 + 증지 + 근저당까지 합한 총액을 보여 줍니다. 취득세는 등기비용의 가장 큰 항목이지만 전부는 아니어서, 채권 할인부담금과 법무사 보수가 수백만 원까지 붙습니다. 취득세율만 따로 확인하려면 취득세 계산기를 쓰고, 잔금일에 실제로 얼마를 준비해야 하는지 보려면 이 계산기를 쓰면 됩니다.

채권 할인율은 어디서 확인하나요?

국민주택채권 할인율은 매일 오전 9시경 새로 고시되며, 은행 앱이나 주택도시기금 포털의 ‘청약/채권 → 제1종 국민주택채권 → 실시간 할인율’에서 소수점까지 확인할 수 있습니다. 등기 당일 값을 계산기의 ‘채권 할인율’ 칸에 넣으면 즉시매도 본인부담금이 정확해집니다. 값이 비어 있으면 기본값 13%로 계산되니, 반드시 당일 값으로 바꿔 넣으시길 권합니다.

실제 예시

서울(특별시)에 있는 전용 84㎡ 아파트를 매매가 6억 원(공시가격 4억 2천만 원)에 사서 1주택으로 법무사에게 맡겨 등기한다고 가정하겠습니다. 취득세는 6억 원 이하라 1%인 600만 원, 지방교육세 60만 원이 붙어 세금만 660만 원입니다.

국민주택채권은 공시가격 4억 2천만 원에 서울 2.6~6억 구간 매입률 2.6%를 적용해 액면 1,092만 원이 되고, 할인율을 13%로 보면 즉시 되팔 때 실제 부담은 약 142만 원입니다. 법무사 보수 67만 원과 부가세 6만 7천 원, 인지세 15만 원, 증지대 1만 8천 원을 더하면 총 등기비용은 약 892만 원(정확히는 8,924,600원, 매매가의 약 1.49%)입니다. 채권 할인율이 오르내리면 총액도 함께 바뀝니다.

계산 근거

취득세·지방교육세·농어촌특별세율, 근저당 등록면허세(0.2%)는 지방세법(제11·13조의2·28조)과 위택스 기준을 따랐습니다. 국민주택채권 매입률은 주택도시기금법 시행령 별표의 매입 기준표를, 실시간 할인율(즉시매도 고객부담금)은 주택도시기금 제1종 국민주택채권 조회에서 확인합니다. 인지세는 인지세법 제3조, 증지대(등기신청수수료)는 대법원 인터넷등기소의 등기신청수수료, 법무사 보수는 대한법무사협회 부동산등기 보수표(2024년 9월 12일 개정)를 참고했습니다.

최근 바뀐 값도 반영했습니다. 등기신청수수료는 2025년 8월 1일부터 소유권 이전·근저당 설정 기준 방문 신청이 15,000원 → 18,000원, 전자표준양식(e-Form)이 13,000원 → 15,000원으로 올랐고 전자신청은 10,000원으로 동결됐습니다. 법무사 보수는 2008년 자율화되어 협회 보수표는 참고 기준일 뿐 사무소마다 다르며 실비가 더해질 수 있습니다. 생애최초 취득세 감면은 일반적으로 최대 200만 원 한도(1주택·12억 원 이하)이며, 인구감소지역 등 일부는 300만 원 한도가 적용될 수 있습니다. 이 계산기는 일반 매매(유상취득) 기준이며, 임대사업자·다자녀·신혼부부 특례 감면 등은 요건이 까다로워 반영하지 않으니 해당된다면 위택스에서 별도 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문