전세 vs 매매 계산기 | 집 사기 vs 전세 유지 비용 비교

전세 vs 매매 계산기는 지금 집을 살지, 전세로 계속 살지 고민할 때 두 방식의 비용을 숫자로 견줘 보는 도구입니다. 매매가·전세보증금·대출금리·보유 기간·집값 상승률을 넣으면, N년 뒤 매매 총비용(취득세·이자·재산세−집값 상승분)과 전세 총비용(대출이자·기회비용)을 나란히 계산해 어느 쪽이 얼마나 유리한지 알려줍니다.

전세 vs 매매 계산기란?

전세 vs 매매 계산기는 같은 집을 살 때와 전세로 유지할 때의 순비용을 같은 기간으로 비교하는 계산기입니다. 매매는 집이 자산으로 남고 값이 오를 수 있지만 취득세·대출이자·재산세가 듭니다. 전세는 세금 부담이 거의 없지만 보증금이 묶여 그 돈으로 벌 수 있었던 이자(기회비용)를 포기합니다. 이 두 축을 한 화면에서 맞대어 봅니다.

핵심은 집값 상승분이 매매에 드는 비용을 넘어서느냐입니다. 집값이 많이 오르고 오래 살수록 매매가 유리해지고, 상승률이 낮거나 짧게 살면 전세가 유리해지는 경향이 있습니다. 이 계산기는 두 방식의 비용을 견주는 데 초점을 맞춘 도구로, 보유 자산 전체를 관리하는 자산관리 앱이 아니라 전세와 매매의 순비용 차이를 빠르게 확인하는 용도입니다.

사용 방법

• 매매가(집값 시세)와 전세보증금을 각각 전체폭 칸에 입력합니다
• 보유·거주 기간(년)과 집값 상승률(연)을 넣습니다. 이 두 값이 결과를 가장 크게 좌우합니다
• 대출·기회수익률 조건(기본값 자동)을 펼쳐 기회수익률(보증금·자기자본을 예금·투자로 굴렸을 때 연 수익률, 기본 3%), 주택담보대출금·주담대 금리·상환방식(이자만/원리금균등)·대출기간, 전세자금대출금·금리를 조정합니다. 비우면 기본값으로 계산됩니다
• 월세와 견주고 싶으면 같은 영역의 월세 대안에 월세 보증금·월세(월)를 넣습니다. 그러면 매매·전세·월세 3자 비교가 됩니다
• 매매·전세 대출 조건에서 상환방식(이자만·원리금균등·원금균등·만기일시)·거치기간과 전세보증보험료, 월세 대안에서 월세 보증금 대출·일회성 비용·월세 세액공제도 넣을 수 있습니다
• 필요하면 세금·부대비용 상세(선택)를 펼쳐 취득세 기준(1주택·다주택 중과), 전용면적(85㎡ 이하/초과), 재산세 기준(1주택 특례/일반), 공시가격, 연 유지보수·수선율, 매매·임차 월 관리비, 전세금·월세 상승률, 매도비용율·양도세·종합부동산세, 매매·전세 부대비용을 조정합니다
• 전세 vs 매매 비교하기를 누르면 각 방식의 순비용과 유리한 쪽·절약액, 매매·전세 손익분기 연도가 나옵니다

계산식(공식)

매매 순비용 = 취득세·부대비용 + 주담대 이자 + 재산세 + 유지보수·관리비 + (매매 자기자본 × 기회수익률) + 매도비용·양도세 − 집값 상승분이고, 여기서 자기자본은 매매가에서 대출금을 뺀 실제 투입 현금입니다. 전세 순비용 = 전세대출 이자 + (전세보증금 − 전세대출) × 기회수익률 + 관리비·부대비용 + 전세금 인상분 평균 × 기회수익률입니다. 월세를 넣으면 월세 순비용 = 월세 × 12 × 기간(상승 반영) + 보증금대출 이자 + (월세보증금 − 대출) × 기회수익률 + 관리비 + 일회성 비용 − 월세 세액공제도 함께 나오고, 매매·전세 손익분기 연도(매매가 전세보다 싸지는 해)까지 알려줍니다. 가장 적게 드는 쪽이 유리한 선택입니다.

취득세는 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하는 (가액÷3억×2−3)%, 9억 초과 3%에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 시 0.2%)를 더합니다. 재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율에 도시지역분(과표 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)를 더해 계산합니다. 집값 상승분은 매매가에 연 상승률을 복리로 적용합니다. 대출이자는 기본값이 이자만 단순 비교이고, 상환방식을 원리금균등·원금균등·만기일시로 바꾸면 보유 기간 동안 실제로 내는 이자만 비용으로 반영합니다.

실제 예시

매매가 6억 원, 전세보증금 4억 원인 같은 집을 4년 기준으로 비교해 보겠습니다. 기회수익률 연 3.5%, 집값 상승률 연 1%, 매매 시 주담대 3억 원(금리 4.5%), 전세 시 전세대출 2억 원(금리 3.8%), 전용 85㎡ 이하·1주택 특례 조건입니다.

매매는 취득세·부대비용 660만 원, 주담대 이자 합계(이자만 단순 기준) 5,400만 원, 재산세 합계 약 190만 원(연 47.6만 원), 자기자본(매매가 6억 − 대출 3억 = 3억 원) 기회비용 4,200만 원이 들고 집값 상승 이익 약 2,436만 원을 빼면 매매 순비용은 약 8,014만 원입니다. 전세는 전세대출 이자 3,040만 원에 자기자본(2억 원) 기회비용 2,800만 원을 더해 전세 순비용 약 5,840만 원입니다. 결과적으로 이 조건에서는 전세가 약 2,174만 원 유리합니다. 여기서 집값 상승 이익은 아직 팔지 않은 미실현 자산가치라, 상세 옵션에서 매도비용율·양도세를 넣으면 실제 매도 기준으로도 볼 수 있습니다. 반대로 같은 집을 10년 보유하고 집값이 연 2% 오른다고 바꾸면 매매가 역전해 유리해집니다.

계산 근거

취득세율은 지방세법 제11조(주택 유상취득 6억 이하 1%·6억 초과~9억 이하 (가액÷3억×2−3)%·9억 초과 3%), 지방교육세는 제151조(취득세의 10%), 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제5조에 따라 전용 85㎡ 초과 시 0.2%(다주택 중과 시 0.6%)를 적용했습니다. 6억 초과~9억 이하 구간은 2020년부터 단일 2%가 아니라 가액에 따라 1~3%로 매끄럽게 이어지는 산식으로 바뀌었습니다. 재산세는 지방세법 제111조 표준세율과 공시가 9억 이하 제111조의2 1세대 1주택 특례세율(구간별 0.05%p 인하), 공정시장가액비율은 지방세법 시행령 제109조를 따랐습니다. 공정시장가액비율은 원래 60%였다가 1주택자에 한해 2022년 45%로 낮췄고, 2023년부터 공시가 3억 이하 43%·6억 이하 44%·초과 45%로 세분돼 2026년에도 유지됩니다. 재산세는 세부담상한을 제외한 간이 계산입니다. 취득세는 기본이 1주택 일반 기준이고, 상세에서 조정 2주택·비조정 3주택(8%)이나 조정 3주택 이상·법인(12%) 중과를 선택하면 지방세법 제13조의2 중과 구조를 간이 반영합니다. 다만 일시적 2주택·생애최초·감면 특례, 종합부동산세 자동 산정은 제외하니 해당하면 직접 입력하세요. 월세 대안의 월세 세액공제는 조세특례제한법 제95조의2에 따라 무주택 세대주·세대원으로 총급여 8,000만 원(종합소득금액 7,000만 원) 이하인 대상자만 적용되며, 공제율은 총급여 5,500만 원 이하 17%·초과~8,000만 원 15%, 연 월세 1,000만 원 한도이며, 국민주택규모(또는 기준시가 4억 원 이하) 주택에 전입한 경우에 한해 실제 산출세액 범위 안에서 공제됩니다. 이 한도는 종전 연 750만 원이었다가 2024년 귀속분부터 1,000만 원으로 확대됐습니다. 계산기에서도 예상 산출세액을 넣으면 그 한도 안으로 공제를 제한합니다. 대출이자·기회비용·집값 상승은 근거 법령이 아니라 순수 금융 가정이라 값에 따라 결과가 크게 달라집니다. 주담대는 이자만·원리금균등·원금균등·만기일시와 거치기간까지 반영하지만 체증식·중도상환·금리변동은 단순화를 위해 제외했으니, 이런 조건은 전용 대출이자 계산기로 따로 확인하세요. 정확한 세액은 위택스, 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인하세요.

자주 묻는 질문