종합부동산세 계산기 | 주택분 2026 종부세율·공제 자동 계산

종합부동산세 계산기는 보유한 주택의 공시가격과 보유 구분(1세대 1주택·다주택)만 넣으면 2026년 현행 기준으로 주택분 종부세와 농어촌특별세를 바로 계산합니다. 공제금액(1세대 1주택 12억·그 외 9억)과 공정시장가액비율 60%, 주택별 재산세 중복분 공제, 부부 공동명의(지분), 고령자·장기보유 세액공제까지 자동으로 반영합니다.

종합부동산세 계산기란?

종합부동산세 계산기는 보유 주택 공시가격 합계에 매겨지는 주택분 종부세를 미리 가늠하는 도구입니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 개인이 가진 전국 주택의 공시가격을 합산해, 공제금액을 넘는 부분에 대해 12월에 내는 국세입니다. 종합·별도합산 토지분 종부세는 대상이 다르므로 이 계산기에는 포함하지 않습니다.

재산세가 모든 주택 소유자에게 매겨지는 지방세라면, 종부세는 공시가격 합계가 1세대 1주택 12억 원, 그 외 9억 원을 넘는 사람에게만 추가로 부과됩니다. 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분은 공제해 이중과세를 막습니다. 이 계산기는 개인 주택분을 다루며, 일반적인 법인 주택분은 공제 없이 단일세율이 적용되지만 예외가 있어 이 계산기 범위에서는 제외합니다.

사용 방법

• 주택 공시가격과 내 지분율(%)을 입력합니다(6월 1일 기준, 단독소유는 100%). 주택이 여러 채면 + 주택 추가로 채마다 공시가격과 지분율을 넣습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인합니다.
• 보유 구분을 고릅니다 — ① 1세대 1주택자(단독명의, 공제 12억) ② 1세대 1주택 부부 공동명의(각 9억) ③ 2주택 이하(일반, 공제 9억) ④ 3주택 이상(중과, 공제 9억).
• 세액공제·지분·세부담상한(선택)을 펼쳐 1세대 1주택 단독명의라면 만 나이(고령자)와 보유 기간(장기보유)을 선택합니다.
• 부부 공동명의는 각 주택의 지분율로 배우자 몫까지 자동 계산되며, 세부담상한을 보려면 전년도 재산세+종부세 합계를 입력합니다(선택).
• 계산하기를 누르면 과세표준·세율·종부세액·재산세 공제·산출세액·세액공제와 농어촌특별세까지 나옵니다. 공동명의는 1주택 특례와 비교해 유리한 쪽을 표시합니다.

계산식(공식)

핵심 공식은 과세표준 =(공시가격 합계 − 공제금액)× 공정시장가액비율 60%입니다. 여기에 종부세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제를 적용하고, 겹치는 재산세 중복분을 빼면 산출세액이 됩니다.

세율은 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0%의 7단계 누진세율입니다. 1세대 1주택 단독명의는 산출세액에서 고령자·장기보유 세액공제(합산 최대 80%)를 빼며, 마지막으로 농어촌특별세 = 종부세 납부액 × 20%가 더해집니다.

실제 예시

공시가격 15억 원 주택을 가진 1세대 1주택자(단독명의)라면, 과세표준은 (15억 − 12억)× 60% = 1억 8,000만 원입니다. 0.5% 구간이 적용돼 종부세액 90만 원, 재산세 중복분 약 59만 4,000원을 빼면 산출세액 약 30만 6,000원, 농어촌특별세를 더해 총 36만 7,000원가량이 됩니다. 여기서 만 70세·15년 이상 보유라면 세액공제 80%가 적용돼 부담이 크게 줄어듭니다.

계산 근거

공제금액·세율·세액공제는 국세청 종합부동산세 세율과 세액계산 흐름도를 따릅니다. 과세표준·공정시장가액비율·세액공제는 종합부동산세법 제8·9조, 재산세 중복분 공제는 같은 법 시행령 제4조의2, 주택분 재산세 표준세율은 지방세법 제111조가 근거입니다.

변경 이력: 2022년까지는 기본공제 6억 원(1세대 1주택 11억 원), 일반세율 0.6~3.0%, 조정대상지역 2주택·3주택 이상 중과세율 1.2~6.0%였습니다. 2023년부터 기본공제 9억 원(1세대 1주택 12억 원)으로 오르고, 조정대상지역 2주택 중과가 폐지돼 2주택 이하는 모두 일반세율(0.5~2.7%), 3주택 이상만 과세표준 12억 초과분부터 중과(최고 5.0%)로 개편됐습니다. 공정시장가액비율은 2026년 60%입니다. 세부담상한(150%)과 합산배제(등록임대·사원용 등) 주택은 실제 납부액·요건이 필요해 간이 반영되므로 최종 세액은 홈택스 모의계산에서 확인하세요.

자주 묻는 질문