재산세 계산기 | 2026 주택 공시가격·1주택 특례·도시지역분 자동계산

재산세 계산기는 주택 공시가격과 1세대 1주택 여부만 넣으면 공정시장가액비율과 누진세율을 자동 적용해 재산세 본세·도시지역분·지방교육세를 더한 연간 재산세를 바로 계산합니다. 건축물·토지도 탭에서 함께 계산할 수 있습니다.

재산세 계산기란?

재산세 계산기는 매년 6월 1일 기준으로 소유한 주택·건축물·토지에 대해 그해 부과되는 재산세를 미리 가늠하는 도구입니다. 재산세는 시세가 아니라 공시가격(또는 시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 매기고, 여기에 도시지역분과 지방교육세를 더해 산정합니다.

특히 1세대 1주택자는 공정시장가액비율이 60%가 아닌 43~45%로 낮고, 공시가격 9억 원 이하이면 세율까지 0.05%포인트 내린 특례세율이 적용돼 세 부담이 크게 줄어듭니다. 이 계산기는 그 특례를 자동으로 반영합니다.

사용 방법

• 상단 탭에서 주택 / 건축물 / 토지 중 계산할 대상을 선택합니다.
• 주택이면 공시가격을 입력합니다(부동산공시가격알리미에서 조회한 금액).
• 주택 보유 구분에서 1세대 1주택 또는 다주택·법인 등을 고릅니다. 1주택이면 특례 비율·특례세율이 자동 적용됩니다.
• 건축물은 시가표준액과 종류(일반·공장용·골프장/고급오락장)를, 토지는 개별공시지가(원/㎡)와 면적(㎡)을 넣고 종합합산·별도합산·분리과세 중 유형을 고릅니다(시가표준액을 바로 넣으려면 면적에 1을 입력).
• 상세(선택)를 펼치면 도시지역분 포함 여부를 끄고 켤 수 있고, 건물분 시가표준액을 넣으면 지역자원시설세(소방분)를, 전년도 재산세 본세를 넣으면 세부담상한을 반영합니다.
• 계산하기를 누르면 과세표준·적용 세율·재산세 본세·도시지역분·지방교육세·소방분과 합계, 그리고 7월·9월 납부 일정이 나옵니다.

계산식(공식)

과세표준 = 공시가격(시가표준액) × 공정시장가액비율, 재산세 본세 = 과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산합니다. 여기에 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%, 지방교육세 = 재산세 본세 × 20%를 더한 값이 연간 재산세 합계입니다.

주택 표준세율은 과세표준 6천만 원 이하 0.1% / 6천만~1.5억 원 0.15%(누진공제 3만 원) / 1.5억~3억 원 0.25%(18만 원) / 3억 원 초과 0.4%(63만 원)입니다. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 각 구간이 0.05% / 0.1% / 0.2% / 0.35%로 낮아집니다. 공정시장가액비율은 1주택이 공시가격 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45%이고, 다주택·법인은 60%입니다. 건축물·토지는 70%를 적용합니다.

실제 예시

공시가격 5억 원인 아파트를 가진 1세대 1주택자라면, 공정시장가액비율 44%를 곱해 과세표준은 2억 2,000만 원입니다. 공시 9억 이하 1주택이라 특례세율(1.5억~3억 구간 0.2%)이 적용돼 재산세 본세는 26만 원(2억 2,000만 × 0.2% − 18만 원)입니다. 여기에 도시지역분 30만 8,000원(과세표준 × 0.14%)과 지방교육세 5만 2,000원(본세 × 20%)을 더하면 연간 재산세는 62만 원이 됩니다. 이 금액을 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다. 여기에 상세에서 건물분 시가표준액 1억 원을 넣으면 지역자원시설세(소방분)로 9만 2,300원(49,100원 + 6,400만 원 초과분 3,600만 원 × 0.12%)이 더 붙습니다.

계산 근거

과세표준·세율·도시지역분·지방교육세는 국가법령정보센터 지방세법의 재산세 과세표준(제110조)·표준세율(제111조)·1주택 세율 특례(제111조의2)·도시지역분(제112조)·지방교육세(제122조)와 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)를 근거로 합니다. 지역자원시설세(소방분)는 지방세법 제146조의 6단계 세율을 적용합니다.

1세대 1주택 공정시장가액비율 특례(3억 이하 43%·6억 이하 44%·6억 초과 45%)는 시행령 제109조, 공시가격 9억 원 이하 특례세율(0.05%p 인하)은 제111조의2에 규정된 현행 조문으로 별도 신청 없이 자동 적용됩니다. 이 특례는 원래 60%였던 1주택 공정시장가액비율을 2022년 45%로, 2023년부터 구간별 43·44·45%로 낮춘 것이며, 정부는 정책브리핑을 통해 이 특례를 계속 연장해 왔습니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미, 고지·납부 확인은 위택스에서 할 수 있습니다. 건물분 시가표준액을 넣으면 지역자원시설세(소방분)가 6단계 누진세율로 함께 계산되며, 화재위험 건축물 중과와 종합부동산세는 이 계산기에 포함하지 않았습니다.

자주 묻는 질문