양도소득세 계산기 | 1세대1주택 비과세·장기보유공제 계산

양도소득세 계산기로 부동산을 팔 때 내야 할 양도소득세와 지방소득세를 2026년 귀속 세율(6~45%)로 계산합니다. 양도가·취득가·필요경비와 보유기간만 넣으면 장기보유특별공제·1세대1주택 비과세·다주택 중과까지 반영해 총 납부세액을 알려줍니다.

양도소득세 계산기란?

양도소득세 계산기는 집·토지·상가를 팔아 생긴 차익에 매기는 세금을 미리 가늠하는 도구입니다. 양도가에서 취득가와 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제를 적용해 과세표준을 구하고, 6~45% 누진세율로 산출세액을 계산합니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해집니다.

사용 방법

• 양도가액(판 값)과 취득가액(산 값)을 맨 위 칸에 입력합니다
• 필요경비에 취득세·중개보수·자본적지출(새시·확장) 등을 합산해 넣습니다(아래 항목별 입력분도 함께 더해집니다)
• 보유기간을 년 단위로 넣습니다. 단기·장기보유공제 판정 기준입니다
• 주택이면 아래 탭에서 1세대1주택, 조정대상지역(양도시) 해당 여부를 켭니다
• 상세 조건(선택)을 펼치면 더 정확히 계산됩니다:

• 취득가액 산정방식: 실지거래가액 또는 환산취득가액(취득가 불분명 시 취득·양도 기준시가 입력)
• 필요경비 항목별 입력: 취득세·등록세, 중개보수, 자본적지출, 양도비·신고대행을 나눠 입력
• 귀속연도와 신규주택 취득일(일시적 2주택 처분기한 판정)
• 자산 종류(주택·분양권·토지·상가)와 주택 수
• 거주기간(1주택 특례)과 내 지분율(공동명의면 50 등)
• 세액감면·올해 쓴 기본공제·감면대상소득금액·장특공제율 직접입력
• 취득일·양도일을 넣으면 보유기간과 2026.5.10 이후 여부가 자동 판정됩니다
• 아래 탭으로 취득 시 조정지역(2년 거주요건), 일시적 2주택, 2026.5.10 이후 양도, 비사업용 토지, 지정지역 토지, 감면분 농특세, 미등기 양도를 켭니다

값을 넣고 양도소득세 계산하기를 누르면 양도차익·장기보유특별공제·과세표준·적용세율·산출세액·지방소득세와 총 납부세액, 예정신고 기한이 표로 나옵니다.

계산식(공식)

양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비, 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제, 과세표준 = 양도소득금액 − 감면대상소득 − 기본공제 250만 원, 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제입니다. 여기서 세액감면을 빼고 지방소득세 10%(감면 시 농어촌특별세 20%)를 더하면 총 납부세액이 됩니다.

장기보유특별공제는 일반 부동산은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%, 1세대1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 합쳐 최대 80%가 적용됩니다. 1세대1주택은 2년 이상 보유(취득 당시 조정지역이면 2년 거주)하고 양도가 12억 원 이하면 비과세이며, 12억 초과 고가주택은 초과분에만 과세합니다. 보유 2년 미만 단기 양도(주택 1년 미만 70%·2년 미만 60%)나 다주택 중과 세율과 기본세율을 비교해 큰 세액을 적용합니다.

실제 예시

1세대1주택자가 10년 보유·10년 거주한 집을 15억 원에 팔고 9억 원에 샀다면(필요경비 0원, 1세대1주택 탭 켬), 양도차익 6억 원 중 12억 초과분에 해당하는 1억 2,000만 원만 과세됩니다. 장기보유특별공제 80%(9,600만 원)를 빼면 양도소득금액 2,400만 원, 기본공제 250만 원을 빼 과세표준 2,150만 원, 15% 구간이 적용돼 산출세액 196만 5,000원, 지방소득세 포함 총 216만 1,500원입니다.

계산 근거

기본세율(6~45% 8구간)과 단기·장기보유특별공제율은 국세청 양도소득세 세율·장기보유특별공제 기준이며, 세액 계산 흐름·비과세·다주택 중과·기본공제 250만 원은 국가법령정보센터 소득세법(제94조~제104조)을 따릅니다. 1세대1주택 12억 비과세, 단기 양도세율, 세율 경합 시 큰 세액 적용, 예정신고 기한(양도일이 속한 달 말일부터 2개월)이 반영돼 있습니다. 다주택 중과는 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 양도분부터 재적용됩니다. 감면 한도·조정대상지역 지정 등은 간소화했으니 정확한 신고는 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

자주 묻는 질문