주택임대소득세 계산기 | 분리과세·종합과세 세액 비교

주택임대소득세 계산기로 연 임대수입과 주택 수, 등록 여부를 넣으면 분리과세(14%)와 종합과세 세액을 한 번에 비교해 어느 쪽이 유리한지 알려드립니다(2025년 귀속·2026년 5월 신고 기준). 3주택 이상은 보증금 간주임대료까지, 필요경비·기본공제·등록임대 세액감면도 자동 반영합니다.

주택임대소득세 계산기란?

주택임대소득세 계산기는 월세·보증금으로 받은 1년 임대수입에 매기는 소득세를 미리 가늠하는 도구입니다. 임대수입이 연 2,000만원 이하이면 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있고, 2,000만원을 넘으면 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~45%)로 신고합니다.

이 계산기는 두 방식의 세액을 동시에 계산해 더 적게 내는 쪽을 표시합니다. 다른 소득이 거의 없으면 종합과세의 낮은 세율 구간이 유리하고, 근로·사업소득이 많으면 세율이 고정된 분리과세가 유리한 경우가 많습니다.

누가 세금을 내나요?

주택 수에 따라 과세 범위가 다릅니다. 1주택은 원칙적으로 비과세이며, 기준시가 12억원을 넘는 고가주택이나 국외주택의 월세만 과세됩니다(고가주택 기준은 2023년 귀속부터 9억원에서 12억원으로 올랐습니다). 2주택은 월세가 과세되고 보증금은 과세하지 않습니다. 3주택 이상은 월세와 함께 보증금 간주임대료(보증금 합계 3억원 초과분)까지 과세됩니다. 다만 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수와 간주임대료 대상에서 제외됩니다.

사용 방법

• 맨 위 탭에서 미등록 / 등록임대사업자를 선택합니다. 등록을 고르면 나오는 등록요건 충족(세무서+지자체 등록·임대료 5%↓) 체크를 눌러야 필요경비 60%·기본공제 400만원이 적용됩니다
• 보유 주택 수(1·2·3주택 이상, 부부 합산)와 월 임대료 합계를 입력합니다
• ① 보증금·과세대상: 보증금 합계를 넣고(3주택 이상만 간주임대료 계산), 직접 계산한 간주임대료가 있으면 그 칸에 넣습니다. 1주택 고가·국외주택이면 체크합니다
• ② 종합과세 비교용 다른 소득: 근로자면 근로 총급여를 넣으면 근로소득금액이 자동 계산되고, 사업·연금 등은 그 밖의 종합소득금액과 종합소득공제, 필요경비율(단순경비율 약 42.6%)을 넣으면 비교가 정확해집니다
• ③ 등록임대 세액감면: 등록 탭일 때 단기(30%)·장기 8·10년(75%) 감면 유형과 감면 대상요건(국민주택규모·기준시가 6억↓)·2호 이상 여부를 선택합니다
• ④ 주택별 상세: 주택마다 월세·보증금·임대개월·전용면적·기준시가를 입력하면 소형주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하)을 자동 판정해 합계 대신 이 값으로 계산합니다. 연 임대수입 총액을 이미 알면 ①의 직접 입력 칸에 넣어도 됩니다
• 계산하기를 누르면 연 임대수입, 분리과세·종합과세 세액과 유리한 방식이 나옵니다

계산식(공식)

먼저 연 임대수입 = 월세 × 임대개월 + 간주임대료로 구합니다. 간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율 3.1%이며, 소형주택을 뺀 비소형 3주택 이상 & 보증금 합계 3억원 초과일 때만 적용됩니다. 이 계산기는 추계 기준이라 장부신고 시 빼는 임대사업 관련 금융수익은 차감하지 않습니다.

분리과세는 과세표준 = 수입 − 필요경비 − 기본공제로 계산합니다. 필요경비 60%·기본공제 400만원은 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대료 증가율 5%를 지킨 등록요건 충족 임대주택에만 적용되고, 그 외(미등록 포함)는 50%·200만원입니다. 산출세액 = 과세표준 × 14%에서 등록임대 세액감면을 빼고 지방소득세 10%를 더합니다. 세액감면을 받으면 감면세액의 20%가 농어촌특별세로 별도 부과됩니다.

종합과세는 임대소득금액(수입 − 필요경비, 단순경비율 약 42.6% 또는 장부·실제경비)을 다른 종합소득에 더해 6~45% 누진세율로 계산합니다. 이 계산기는 임대소득을 더했을 때 늘어나는 간이 한계세액을 종합과세 세금으로 보여 주며, 인적·특별세액공제 등 개별 공제는 실제 신고에서 별도로 반영됩니다.

실제 예시

미등록 2주택자가 월세 100만원(연 1,200만원)을 받고 다른 소득이 없다면, 분리과세는 필요경비 600만원·기본공제 200만원을 뺀 과세표준 400만원에 14%로 소득세 56만원, 지방소득세 포함 61.6만원입니다. 반면 종합과세는 임대소득금액 688.8만원(경비 42.6%)에서 종합소득공제(150만원 가정)를 뺀 538.8만원에 6%가 적용돼, 공제·세액공제를 제외한 임대소득 추가세액 기준으로 지방세 포함 약 35.6만원이라 종합과세가 유리합니다.

같은 조건에서 임대 외 종합소득금액 4,000만원이 더 있으면 상황이 바뀝니다. 분리과세는 기본공제가 사라져(다른 소득 2,000만원 초과) 세액 92.4만원, 종합과세는 임대소득 688.8만원이 15% 구간에 더해져 약 113.7만원이 되어 이번엔 분리과세가 유리합니다. 이렇게 다른 소득 크기에 따라 유불리가 달라지므로 두 값을 꼭 비교해 보시기 바랍니다.

계산 근거

분리과세 필요경비율(미등록 50%·등록 60%)과 기본공제(200만·400만원), 14% 세율은 국세청 주택임대소득 분리과세 계산구조를, 간주임대료 산식과 3주택·보증금 3억원 기준은 국세청 주택 보증금 간주임대료 안내를 따릅니다. 간주임대료 정기예금이자율은 종전 3.5%에서 2025년 귀속분부터 3.1%로 인하됐고, 소형주택(전용 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하) 주택 수 제외 특례는 2026년 12월 31일까지 연장돼 있습니다. 종합소득세 누진세율(6~45%)은 국세청 종합소득세 세율을 적용했습니다. 종합과세의 실제 필요경비는 장부 또는 추계(주거용 건물임대업 단순경비율 약 42.6% 등)에 따릅니다. 이 계산기는 2025년 귀속(2026년 5월 신고) 신고용입니다. 2026년 귀속분(2027년 신고)부터는 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억원을 넘으면 2주택자도 간주임대료가 과세되도록 신설되니, 2026년 귀속 신고 때는 바뀐 기준을 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문